虹山有集。 本组图片记者孙莹摄

余廷洋和他的作品。

“请坐”咖啡馆。

昆明城市老旧空间更新正在探索新的路径：突破“拆除重建”的传统逻辑，通过商业价值的重新发现与造血功能的系统构建，让沉寂的空间重新融入城市新发展阶段与新消费场景。

这本新生意经的核心是，让每一平方米空间重新找到自己的功能和价值，这也是城市存量空间更新从“物理改造”走向“价值再造”的关键一步。它不再依赖持续的政府投入，而是让空间自身长出可持续的生命力。当一座城市的闲置空间能够自己养活自己，更新才真正完成了闭环。

从5元到100元

虹山有集超级种子库，提供了一个新的“账本”。这里曾是昆明市冶金工业公司动力分厂，13栋建筑、逾4000平方米厂房，沉寂了近20年。过去20年，它只能做仓库，租金每平方米5元。如今，46个青创空间在这里生长，租金每平方米100元，入驻率达100%。

项目负责人、桑珀文化总经理佟佳第一次走进这片厂区时，看到的是一片“被时间遗忘”的空间——厂房空置，杂草丛生。深耕非标商业运营与文化资源转化领域十余年，佟佳始终以城市微更新“在地观察者”与“创意实践者”的双重身份，探索老城区空间焕新与文化传承的平衡之道。在她看来，每一寸老旧空间都有其独特的基因，是工业记忆的容器，是城市历史的切片，是等待被重新编码的物理载体。她要做的，不是设计一个园区，而是培育一个生态——选种、育苗、优胜劣汰，让空间在商业逻辑的驱动下自然生长出自己的形态。

她为这里定下的方向，是让老厂区与新青年双向奔赴，让创意业态与消费场景深度融合，让社群活力点燃创业引擎，让创业青年从一顶帐篷起步，生长为一方店铺的梦想。每个入驻的主理人都需要经过评审——产品能力、视觉审美、社交媒体传播力，缺一不可。入驻之后，园区提供的不是简单的物业管理，而是一整套资源网络：没人就帮你找人，没项目就帮你找项目，没钱就帮你找钱，“你只需要把自己的创业内容做好”。

“未眠”是全国手冲冠军开的咖啡店，“上升5米”是全国拉花冠军开的咖啡店，“分行诗歌商店”是一家以诗歌为主题的书店。街角的“福器Lucky Vessel”由两位从景德镇回来的大学生经营，他们把烧制用的窑搬进小店，客人捏完陶坯，还要再来上色、来烧制、来取成品。一次消费，变成4次到访。

“希望他们能够在一年内回本。”佟佳说，末位淘汰是这里的规则——满租后，每季度评估一次，排名最后的品牌会被协商撤店。

租金实现20倍增长不是偶然。它是一种商业逻辑的落地：把空间从一个“容器”变成一个“加速器”——商户不是来租一个铺位，而是来加入一个生态系统。

从边角到花园

在呈贡区蓝光天娇城1期广场，另一场实验在更微观的尺度上展开。

“旧物当归·零废板扎市集”没有固定的空间，没有长租的商户，只有一次次流动的市集。废弃纸箱被绘成海报，闲置旧物在邻里间流转，手工艺人现场展示废旧材料改造的作品。它的核心逻辑与虹山有集相通：让被忽视的东西重新产生价值。

市集背后，是呈贡区雨花街道青阳社区的一块边角绿地。这里曾是社区里最不起眼的角落——设施老旧、空间单调、吸引力不足。“织微在地”联合创始人王婧婕和她的团队没有大拆大建，而是发动社区居民，将废弃的床架拆解、打磨、重组，变成爬藤植物支架；破损的木板拼接成科普展示牌；废弃的玻璃瓶涂上颜色，成为种植区的围栏。

“零废弃不是完全不产生垃圾，而是在日常生活中尽可能减少垃圾的产生。”王婧婕说。她们正在将这一理念扩展到官渡区关上街道的时愈花园、西山区棕树营街道的绿驿花园和绿纽花园、盘龙区茨坝街道的邻里绿洲花园。

这种模式的商业逻辑不在于租金，而在于“服务”。社区用零成本或极低成本改造闲置空间，换来的是居民参与、社区活力和品牌影响力。6000余人的社区服务覆盖、15分钟可达的便民生活圈——这些都是可以被量化的价值。

看不见的土壤

在虹山有集和零废市集之间，还有一个看不见的角色：社区。

昆明市五华区莲华街道建设路社区党委书记石晶，是虹山有集背后的“土壤培育者”。她所在的社区成立于2025年1月，面对的是一个沉寂了20年的老厂房。她没有坐在办公室里等企业来上门，而是带着同事一次次走进厂区、走进企业，主动去问：你们有没有遇到什么困难？我们能做什么？

政策落实、项目审批、水电接入——31个具体问题被梳理出来，然后一一解决。她还牵线搭桥，将园区与周边高校的资源对接起来，社区的角色就是“搭桥的人”：让学校找到实践场景，让园区注入年轻血液。

“老厂房改造最怕的不是钱，是手续。社区把审批跑通了，我们的心就定了。”一位参与项目的企业负责人说。

在零废市集背后，同样有社区的身影。青阳社区的边角绿地能够变成零废花园，靠的不是大资金，而是社区的组织力——发动居民、志愿者、手工艺人，用最少的投入撬动最大限度的参与。

两个项目，两种商业逻辑。

虹山有集是“改造—租售—服务”的重资产模式，把老厂房改造成商业空间，通过租金和服务费实现回报；零废市集是“发动—参与—可持续”的轻资产模式，用最低的成本撬动最大的社会参与，通过品牌效应和社区服务实现长期价值。

但它们共享一套底层逻辑：让被遗忘的空间重新产生价值。这个价值不一定是租金，也可能是社区的温度、品牌的认知、人与人之间的连接。

城市更新中，最常见的思路是“拆旧建新”，但虹山有集和零废市集提供了一种新思路：旧的不用推平，只需要被重新定义。被遗忘的空间、被闲置的物件、被忽视的角落，如果换一个视角，可能正是最有价值的资源。废弃的厂房可以变成青年创业的土壤，废弃的床架可以变成花园的支架，废弃的玻璃瓶可以变成围栏的点缀。在空间和物件重新被定义的过程中，城市的肌理没有被抹去，而是在更新中获得了新的呼吸。

商业的深度，不是把空间填满，而是让空间重新生长出价值。当一座城市的闲置空间能够持续“自我造血”，那么它的更新才真正可持续。（昆明日报 记者徐晓俊）