26日下午交易的新螺蛳湾片区土地，因为总价高达92亿，一举成为昆明历史总价地王，甚至还超越不久前中海以79.4亿在北京拿下的地块，成为今年新的全国总价地王。

今日交易的新螺蛳湾789亩地，住宅地块容积率在5-5.54之间

新螺蛳湾这一地块之所以有可能创下如此纪录，除了地块面积本身比较大，达到789亩，每亩地单价也比较高，起价达到1165万元每亩。而土地单价较高的前提是，这一批土地有着比较高的规划容积率。

根据土地交易文件，这789亩土地大部分是住宅用地，而住宅用地的容积率全部都超过了5，远超去年住建部发布的城市住宅设计新规中3.1的容积率标准。

本来，在昆明的城改项目中，容积率达到5并不算最高，这几年有些地块的容积甚至超过7.0，但绝大多数高容积率地块往往并不大，而这次出让的新螺蛳湾地块总面积达789亩，其中住宅地块616亩。超过600亩的土地上住宅容积率达到5.0以上，而建筑密度又限定在25%，意味着这个片区未来建设的住宅将基本是30层以上密集排列的塔楼，而很少有其他产品。

昆明在建住宅项目中，住宅地块容积率远超3.1的比比皆是

以超高容积率著称的贵阳花果园，其容积率也不过是6.8，昆明新螺蛳湾地王地块5.0以上的容积率，就算比不上花果园45层以上塔楼的密集阵，也差不了太多。

据规划专业人士介绍，单体项目，小型楼盘容积率较高并不可怕，可怕的是大面积整个区域的高容积率开发，因为这不仅将带来观感上、心理上的压抑感，给人以住在鸽子笼的感觉，更重要的是大量人口密集居住在一起，对交通组织会带来巨大压力。著名的贵阳花果园项目，6.8的容积率在贵阳并不算最高，贵阳市有的项目容积率甚至超过10，但花果园规模达到6000亩，上百栋45层的塔楼集中在一起，的确会造成密集恐惧症。因此，有人把这一类项目称之为“新城中村”。

有业内人士称，新螺蛳湾这批土地，应该只能开发塔楼，也就是俗称的筒子楼，但众所周知，塔楼的产品品质不算好，这几年昆明的高品质项目都摈弃了塔楼，改为板楼产品。可是新螺蛳湾地块容积率超过5，建筑密度又有限，除了开发塔楼也没有多少选择。

本月初，新螺蛳湾这批土地正式挂出后，已经有许多业内人士就此表达了担忧。在云南房网微信公号的留言中，有不少留言指出，大量集中建设塔楼，会降低新螺蛳湾区域的整体开发品质。但对于潜在拿地的企业来说，这批土地总价高达92亿，加上还没有公开的外挂条件，拿地成本很高，只能大规模开发塔楼降低楼面单价，以便快速回笼资金。（云南房网 刘利 ）