2017-09-08 16:43:00来源：昆明信息港
昆明信息港讯 2000多年前，古希腊哲学家亚里士多德曾对城市多彩的生活进行概括：人们来到城市，是为了生活；人们留在城市，是为了生活得更好。
如果说城市改变和提高了人们的生活品质，那一个满足全家老小全天候生活的城市综合体的出现，无疑让生活更加品质化、都市化和便捷化，就像哈利法塔之于迪拜，IFC之于香港，银泰国际之于杭州。而垂直城市综合体的出现，更是在有限的空间为城市和城市生活带来新的生机、活力和高度。
汇集30余幢楼宇，面积超过130万平方米楼宇（总部）经济带，北京路“财富大道”的地位正日益突显。“随着昆明城市建设的不断深入发展，在主城开发用地越来越少的情况下，如何通过这样有限的建筑形成一个TOD模式的城市垂直生态链，实现城市的凝聚力和自我调节功能，体现以人为本的可持续发展，是当前政府和业界需要思考的问题。”日前，房地产顾问公司戴德梁行成都公司总经理张裕鹏在接受采访时表示。
概念亮相 我省首个垂直城市综合体亮相盘龙区
TOD垂直城市综合体就是将城市要素包括的居住、工作、生活、购物、休闲、医疗、教育等功能一起装进一个建筑体里的巨型建筑类型。生活在此的人们可在5—10分钟步行路程范围内实现工作、购物、休闲及居住等多角色的瞬间转换，形成一个可循环的垂直生态链，生活品质较高。
在昆明，垂直城市综合体还是一个比较新的概念。
2013年10月，北京路完成新一轮改造提升，随着地铁一、二号线开通运行，盘龙区更大规模的都市经济商业圈资源被进一步激活。随着轨道交通的逐渐铺开，与其配套的商业地产开发得到蓬勃发展。如何通过TOD来提升轨道交通商业综合体的品质与效益？盘龙区开始探索。
“北京路形成的地铁经济圈，是其他区域无法比拟的。”相关专家介绍，利用好地铁经济圈打造城市垂直综合体，使交通枢纽与商业功能相互结合、整体规划，实现以人为本的可持续发展。同时，垂直综合体顺应了当下“共享经济”的潮流，通过在空间配置上设置更多的公共社交空间，如空中院落、空中花园等，让人与人之间增加邻里交互和邻里社交，打造“社交场”，提升生活品质，进一步为地铁经济圈集聚人气。
而今，在北京路与白云路交叉口的家乐福旁，同德悦中心已悄然矗立，这栋239米的高楼将和昆明广场写字楼形成北京路双塔。北京路、地铁口、家乐福、昆明广场等4个地理位置的关键词，进一步凸显了悦中心打造垂直综合体的地理优势。在此基础上，同德实业集团通过对城市、社会和人的关系研究之后，将工作、休闲、消费、居住、社交这五大核心社会功能全部融合至悦中心项目自身，形成一个可循环的垂直生态链，在云南首推“TOD垂直综合体”开发模式。
在盘龙区日前举行的“城市温度”媒体见面会暨“昆明市盘龙区名企总部基地楼宇”授牌仪式上，同德实业集团总裁王晔华介绍，“城市温度”一方面体现在通过公益活动尽到企业的社会责任和义务；另一方面体现在楼宇的人文关怀中，该集团每年都举办很多不同主题的艺术沙龙，以此丰富楼宇的文化内涵，让楼宇的人文关怀深入到垂直城市综合体中，将城市综合体升级为人与人、人与城市连接更密切的垂直综合体。
专家支招 既要考虑商业价值，也要注重人文关怀
相关专家分析认为，昆明的商业模式是从单线模式向多线、综合体发展的，尤其发展到TOD垂直城市综合体后，商业的集约化程度越来越高，对建筑要求也就越来越高。一栋建筑里复合了商业、公寓、酒店等多种业态，商业需要广泛性，而酒店和住宅又强调私密性，这就对垂直城市综合体的内部功能定位提出了较高的要求。
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为，TOD模式是一种真正体现土地集约型发展的模式，对城市发展具有积极作用，也是未来城市发展的必然方向。当前，昆明垂直城市综合体的规划定位、功能分层还不够清晰，大家还没意识到如何通过TOD模式去改变城市格局。
云南师范大学副教授、设计师王尧提出，在建筑中要考虑人文空间、艺术空间，将空间与文化有机融合，TOD垂直城市综合体和别的综合体不一样，不仅有较高的商业价值，其发展的精神层面也将站到昆明的新高度。
“目前，昆明还相对缺乏实际开发、运营、管理城市垂直综合体的实力企业。”张裕鹏建议，对于垂直综合体项目，政府和企业需要做好项目开发前期的战略规划。首先是研究地块条件，确定地块今后所建物业与经营项目的辐射距离和商圈范围大小；其次是了解城市对各类物业产品的刚性需求，重点在于各类物业产品租售的价格水平、产品供给状况和规划预测、未来数年内市场供求关系的变化；最后研究拟开发各类物业产品的配套需求，在一个项目中容纳各种不同的物业产品，对相关功能和条件的配备需要周全考虑，全盘谋划。
前景良好 盘龙楼宇经济可实现弯道超车
当前，盘龙区楼宇（总部）经济发展呈现良好态势，全区累计投入使用楼宇82栋、总面积达299万平方米，其中纯商务楼宇67栋，在建（拟建）楼宇项目17个，商业商务楼宇总量和规模居昆明市前列。经初步统计，全区全口径税收达到千万元以上的商务楼宇达22幢，累计完成税收约22．73亿元，其中亿元楼宇8幢，累计完成税收17．91亿元，楼宇（总部）经济已经成为推动该区经济发展的重要力量。
盘龙区还率先在全市提出了现代服务业和楼宇总部经济发展行动计划，提出“1＋1＋6”软环境服务体系，其中第一个“1”是楼宇服务中心主任，由所属街道办事处主任担任；第二个“1”是楼宇首席服务员，由所属街道办事处经济科负责人担任；“6”是指区经投局、区市场监督局、区国税局、区地税局、区人社局、属地派出所分别确定1名楼宇服务员。该体系将经济服务、民生保障、楼宇文化建设、社会化服务等服务内容融入楼宇，提升服务楼宇企业综合能力，实现政府服务企业“零距离、零等待”。
“盘龙区的楼宇经济可实现弯道超车，后来居上。”戴德梁行成都公司策略发展顾问部主管魏晓龙认为，垂直综合体是一个城市发展到一个阶段的必然。盘龙区率先提出垂直综合体的概念并进行实践，前景非常好，相信未来这样的垂直综合体会越来越多，而且非常考验运营和设计能力，因为这种垂直综合体的建设，将代表这个城市经济发展的活力和高度。
