昆明开出房地产三稳“良方”,助商业地产纾困解难


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昆明房势,将迎“夏至”。

近日,《昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》(以下简称《意见》)正式出台,明确将进一步稳地价、稳房价、稳预期,落实好房地产市场长效机制,促进房地产业健康发展和良性循环。《意见》共有8大项25小条,分别从加快商业商务用房去化、合理使用商业商务用地、纾解疫情期间房地产开发企业困难、鼓励多种方式回迁安置、优化营商服务、优化住房金融服务、有效防范化解房地产市场风险,持续整治规范房地产市场秩序,做好房地产市场舆情引导等8个方面制定了相关政策。

伴随着城市版图的不断扩张,昆明的商业也从单一中心向多中心发展,商业地产在2016年后也呈暴发式增长,各个商业购物中心的陆续开业,让昆明商业地产陷入了过剩的尴尬局面。

据锐理数据显示,截至2021年12月,昆明商办产品存量约1000万平方米,去化周期约15年。

就目前来看,虽然昆明商业地产总存量高企,但随着《意见》的出台,未来将从规划层面进行调整,或将有效解决商业地产分配不均的问题,这也意味着,昆明的商业地产将迎来新的契机。长远来看,中老铁路的开通,将增进昆明与南亚东南亚的经济连接,这种经济辐射效应,将形成未来昆明商业地产的有力支撑。


商业库存量分布不均

发展空白亟待填补

此前,市住建局发布的《昆明市“十四五”房地产业发展规划(公众征求意见稿)》,明确了昆明“十四五”规划的重点任务之一:多渠道推进商办用房去库存。这与《意见》不谋而合。

究其根源,昆明商办市场供大于求,去化周期长。因此,推进商办物业去库存刻不容缓。

据昆明锐理公布的数据显示,2021年12月,昆明商办产品存量约1000万平方米,去化周期约15年。其中,商业市场存量达694.76万平方米,按近一年月均去化来算,去化周期长达177个月,约14.7年;办公市场存量面积约273.4万平方米,去化周期长达179个月,约15年。据不完全统计,目前昆明还有近200万平方米的商业项目正在建设中,预估大部分将在未来3年内相继开业。

昆明商业库存量虽多,但细分到各个片区,却存在着明显分布不均的情况,有的区域供应过剩,有的区域又供应不足。

以呈贡新城为例,仅彩云南路沿线2公里范围内,就分布有呈贡新城吾悦广场、置信银河广场、实力花千坊、七彩云南第壹城、呈贡万达广场5个商业中心。而其他区域商业资源则多以社区零售商业为主,商业资源相对缺乏。

“住在这里跟住在主城区没什么区别,购物很方便。”作为较早入住呈贡新城的业主之一,家住七彩云南第壹城的武女士,因周边有实力花千坊、七彩云南第壹城、呈贡万达广场等商圈,觉得生活十分便利。

而住在昆明南火车站的余先生则表示:“附近都是一些小型的社区商业,日常所需的商品品类也不算太齐全。因此平时网购会比较多,或者开车去更远的商场买。”

这样的反差在昆明很常见,部分未建造成熟的商业区域无法满足周围住户的生活需求,因此,市民购物、看电影等活动还是得往繁华地段跑,比如,公园1903、同德、南屏街、南亚等商业区,以稳定的社区人潮,成就人气流量旺铺,创造出繁华的社区商圈,带来高频消费的财富商机。

而新近发展起来的西北新城、南市区环湖、东市区以及北部山水新城等板块,其商业发展不是空白亟待填补,就是尚需时日发展完善。


社区商业呈扩张趋势

社区市场有待挖掘

叠加电子商务、同城快递的兴起,更强的便捷性和体验感在一定程度上可以对抗电商对实体商业的冲击,提高商业穿透力、坪效比,体现出实体商业对客户无可取代的作用。

与中心商业不同,社区商业是城市基础生活消费的中心,服务半径在1.5公里左右,主要功能为满足周边居民高频的日常消费需求。随着互联网时代的来临和年轻群体消费思维的转变,“7-11”“之佳便利”这类既有消费、又有休息社交场景的社区商业,在品类上还算丰富,不仅有简餐便当,还有热食点心;同时,其还能满足一些购物需求。这不仅缩短了消费时间,还大大丰富了购物的选择,比较符合当下年轻群体的诉求。

从目前的市场情况来看,类似“7-11”的社区商业、便利店等社区商业呈现疯狂扩张的态势。

克而瑞昆明机构总经理王路璐表示:“中心商业和社区商业其实并不冲突,中心商业只是看起来被社区商业削弱了。”

王路璐认为,目前,一些新生的中心商业体看起来不算是太热闹,只是因为其与老的中心商业相比,还比较年轻,同时差异化也不算明显。因为一个成熟的中心商业,需要的不仅是人流、交通等因素支撑,更需要差异化和丰富的消费体验感,来对抗电商和老的中心商业的冲击。


公寓库存居高不下

投资影响明显

作为曾经年轻人、投资客眼中的“香饽饽”,如今去化难的公寓几乎成了昆明楼市的“烫手山芋”,库存高企不说,价格更是接连跳水。

据克而瑞数据显示,2022年1至4月昆明公寓成交21.74万平方米,成交4364套,成交均价7601元/㎡;2021年公寓成交111.44万平方米,成交套数22712套,成交均价7684元/㎡。成交价相比2020年房地产市场运行良好时的9176元/㎡分别下降了17%、16%,由此可知,公寓价格从去年就已开始下行。

库存方面,截至今年4月,昆明的公寓库存为331.5万平方米,库存套数62383套,需要去化周期约为36个月。

对于昆明公寓市场而言,存量高企的根源,得从2016年说起。“当时昆明迎来了一个三年左右的‘牛市’,公寓这种低门槛、回报周期短的投资产品大受欢迎,市场也迎来了一波公寓的投资热潮。这种热潮一直延续到2018至2019年。” 王路璐说,正因如此,用公寓消耗地块的商业比例自然成为了开发商们的普遍选择。“而昆明年均公寓成交量则在22000套左右,有限的市场容量遇到持续上升的供应势必导致公寓库存居高不下。而且从去年第四季度开始,房地产市场明显下行,加之房地产又在回归自住,因此像公寓这类投资属性较高的产品自然受影响更加明显。”

为了缓解公寓市场的去化难,昆明某区曾推出过买公寓可以落户等措施。房企们则使尽浑身解数,加快公寓去库存。甚至在近日,昆明巫家坝区域某现房公寓还放出“大招”,对外宣称“水电按照昆明市居民水电标准收费”。

对此,王路璐认为,“水电费用降低对于公寓购买者来说只解决了‘住’上的痛点,但对于转手税费高、居住人员混杂、物业保值性等其他特点来看,可能手段上还略显单薄。当然,这对于一些过渡性自住的年轻购房者而言,聊胜于无。”

业内人士认为,公寓的去化,需要的不是简单的某个策略,而是自上而下的一套组合拳。除了价格和生活成本,还需一些政策上的引导。比如,此次的《意见》中就提到,对于去化周期超过36个月的县(市)区、开发(度假)区,在不影响批而未供和闲置土地处置的前提下,可暂缓供应商业商务用地。同时,将“按项目配比商业商务”调整为“按片区配比商业商务”等措施,也或将在很大程度上帮助到房企。商亦有道,欣欣向荣。在《意见》的指导下,昆明的商业市场将迎来新的生机。


发展趋势

RCEP助力昆明商业地产市场高质量发展

从2021年新开业的商业项目情况来看,重量级、特色类商业项目数量较少,如何打造特色的商业场景,依旧是各个商业项目面临的问题之一。同时,如何将开业一时带来的红利延续下去,还需考量商业项目本身的运营能力。

据仲量联行最新发布的《昆明商业地产市场报告2022年第一季度》报告显示,2022年新增供应迎来新一轮高峰,预计将有约73.6万平方米入市,年底市场总体量将超470万平方米。

对此,仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示,昆明零售商业总体还处于成长阶段,以恒隆为代表的优质零售运营商的落地,将昆明商业地产品质提升到新高度。未来,伴随万象城、SKP、龙湖天街等标杆项目相继开业,昆明商业格局将向多组团方向发展,地标项目也将带动区域商业地产发展。

此外,随着中老铁路的开通,昆明国际性综合交通枢纽的地位将得到进一步提升,交通设施的改善必将带来贸易融通、资金融通和文化融通,有利于昆明区域性国际中心城市的建立,未来将吸引更多企业入驻昆明,进而有利于商务市场的发展。

朱建辉表说:“作为面向南亚和东南亚的门户城市,昆明正积极融入国际国内双循环中。借助RCEP带来的政策利好契机,加快推进消费转型升级,通过关税减免提高商品要素流通效率,降低商品价格,促进消费需求有效释放,为市场带来新的机遇与活力。”

仲量联行华西大区董事总经理乔裕生也表示:“RCEP将推动云南经济向制造业、商贸服务业转型,同时构筑昆明商业地产市场可持续发展根基。”

名词解释

RCEP

《区域全面经济伙伴关系协定》(Regional Comprehensive Economic Partnership,简称RCEP)是我国已签署的全球参与人口最多、成员结构最多元、最具发展潜力的自由贸易协定。数据显示,该协定生效后,已核准成员国之间90%以上的货物贸易将最终实现“零关税”。


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*以上配图与本文无关,仅供参考



品:云上融媒新媒体中心 

撰文:苗苗

摄影:李进红

编辑:陶思源

初审:余   倩  复审:陈新明    终审:杨文虎

一校:龚丽萍  二校:肖   蕾    三校:王卫东

陶思源  签清发布 






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