下半年,昆明楼市或迎这些新变化



7月20日昆明市房地产开发与经纪协会组织俊发、万科、保利、融创、碧桂园、中海等50余家会员单位及专家学者、金融单位,对昆明房地产上半年市场状况和下半年市场趋势进行研判。

昆明市房地产开发与经纪协会常务副秘书长刘践首先对今年上半年昆明市房地产特征进行了分析。
今年以来,虽然LPR基本没变,但房贷利息上扬、额度收紧、放款减速,在“一城一策”“房住不炒”的整体调控影响下,房产消费性资产杠杆率抬升,给地产企业带来的资金压力较为明显。
土地供应方面,上半年昆明供应大幅减少,公开招拍挂土地屈指可数,溢价现象比较突出;另一显著特点是通过城市更新释放土地供应成为重要方式;此外,中心区域土地供应向郊区甚至远郊迁移特征比较明显。从各区县供地计划看,下半年土地供应会有所放大,达到500万平方米左右。 
在“十四五”规划中提出常住人口达1000万目标的昆明,预计仍需一定数量的住房供应,叠加2025年昆明经济总量突破1万亿目标,刚性需求和购买能力都预示着昆明房市运行将会比较平稳。
住宅供销方面,上半年昆明住宅供应量为458万平方米,成交382万平方米,价格同比保持平稳波动。从整体拟过规项目和已供土地面积判断,预计下半年住宅供应量在671万平方米左右,虽然市场目前有所波动,整体还算健康。
刘践还对主城五区、晋宁、嵩明、安宁等热点区域商品房供销、房价等方面进行了详尽分析。并就近期公寓“骨折”价市场状况,对近年商办和车位市场进行了盘点和分析。 

刘践认为,今年上半年昆明房地产市场主要呈现四个方面的特征。
一是以“房住不炒”为目标,信贷政策持续收紧,给房企资金带来压力;二是城市规划调整,生态开发提出新理念;三是部分房企遭遇灰犀牛事件后加快区域性重整,或者为加快回笼资金对产品进行“甩卖”,带动市场波动;四是为降低风险,联合拿地、联合开发等现象日渐突出。
刘践用SWOT模块对房地产市场今年下半场作出了趋势判断。
昆明房协数据总监张骏以《2021年上半年昆明市房地产市场总结、下半年趋势研判》为题,对昆明房地产市场整体状况进行了详细分析和研判。  

张骏认为,今年上半年土地市场供应大幅放缓,纯住宅用地成交244万平方米,同比下降11%。北市区、西北新城及次中心纯住宅用地支撑整体土地市场。
上半年昆明住宅市场的特点是住宅市场规模增长乏力。在信贷速度放缓及持币观望氛围上升的叠加影响下,全年成交量或将难达到去年全年水平。价格涨幅收窄,短期内进入横盘期,郊县则以价换量。
上半年,地产项目开发量继续向东扩张,经开及空港板块供求量同比大幅上升。热点郊县中,安宁城区需求释放,供求量价齐增;安宁太平供降求升,持续去化库存;嵩明及晋宁以价换量,量升价跌。
项目去化方面,除五华区外,其他主城区均出现去化周期超过合理水平。热点郊县中安宁及晋宁去化周期超过18个月,库存高企。主城各板块去化周期分化明显,总体来看,仅有6个板块去化周期在12个月内。热点郊县板块中,嵩明职教园区目前以价换量去化周期低于其他板块;晋宁昆阳板块需求低迷,去化周期高达33个月。
非住宅产品类型方面,上半年全市可售商业用房价格相对平稳,新增供应同比大幅下降,主城区供应量同比减少,成交量同比增加。办公整体均价在去年上半年结构性冲高回落后,价格处于下行通道。在去化周期处于上行区间叠加企业加强回款的背景下,办公价格或将继续下探。
张骏还对客群进行了简单分析。除2月春节假日因素外,截至6月底,昆明来访指数已至今年最低值,客户持币观望氛围正在提升。从成交客群来看,25岁至39岁客群占比高于去年,40岁至49岁客群占比减少,改善需求略微收缩。
会议还特邀昆明市房地产行业专业委员会专家,云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪教授对近期出台的《中共云南省委、云南省人民政府关于支持昆明市高质量发展的若干意见》进行了详细解读。
张洪教授结合《意见》内容对昆明市经济发展及房地产转型目标、发展方向等内容进行了深入浅出的论述,提出昆明市房地产高质量发展的核心点在于“老城焕新、新城崛起、新区发力、城乡融合”的城市空间格局,同时应积极探索和推进新型租赁性住房发展,促进昆明房地产市场稳定、健康发展。

昆明日报全媒体记者:吴劲松

来源:昆明规划建设、昆明市房地产开发与经纪协会


编辑:杨蓉

编审:周晓雪

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