别样幸福城僵局难破 律师:业主强行占房没用
2017-06-06 22:41:38      来源:云南房网

    官渡区著名烂尾项目别样幸福城历经8年时间仍旧未能交房,5号地块的部分业主在经历了两次自救、多次维权未果之后,在2017年5月30日发起了强行“占房”行动,部分业主在业委会筹备组的组织下领取了钥匙,交了物管费。业主强行占房在昆明楼市还前所未有,但这样的行动能够打破别样幸福城5号地块目前的僵局吗?答案却是否定的。

    别样幸福城5号地块业主占房仪式现场(来源于网络)

    自救无望 部分业主强行占房

    据报道,5月30日上午,别样幸福城5号地块部分业主(约100户)在项目现场举行了占房仪式。愿意占房的业主签下承诺书,同意在未竣工未验收的情况下,自愿进行实质占房。便可凭借购房合同、本人身份证、户口簿、交款收据等材料缴纳物业费并领取钥匙。如今,已经有部分业主缴纳了物业费,拿到房屋钥匙将占房变成了事实。

    不过媒体也有疑问,业主拿到的钥匙是哪里来的?据报道,一名施工方的工作人员表示,占房行动的钥匙是开发商佳达利从房门供应商手中拿到后交给业主的。

    长久以来,别样幸福城5号地块的部分业主一直奔波在维权和自救的路上。起初因开发商佳达利地产资金链断裂,导致5号地块工程停工,交房时间一拖再拖。从2015年到2016年,别样幸福城5号地块的部分业主曾先后两次筹集资金自救。最终,第二次自救以开发商筹集的钱未能到位,且建设方与开发商因债务问题产生分歧,最终导致完工在即的5号地块工程再次停工。

    至于强行占房的缘由,在别样幸福城5号地业委会筹备组在发布的占房通知中给出了答案。《通知》表示:“外界疯传,开发商拖欠建筑商工程款,事实是,开发商各标段平均已经多支付2.8%的进度款。”“中兴拒不执行合同进度,坚持绑架5号地业主,要挟晓安公司先付完1、2、3、5号地所有工程全款才完工交房。至此,谈判已经完全破裂。”“谈判破裂后,中兴为了达到继续长期控制5号地的目的,防止业主占房,在向法院提起诉讼,从而实现其冻结工程的目的。”所以,业主已经退无可退,决定先占房再想办法完成剩余工程。

    别样幸福城5号地块业主占房宣言(来源于网络)

    建设方发《告知书》提醒业主 开发商保持沉默

    可以看出,强行占房这部分业主的立场很明确,将5号地块不能交房的原因归结罪于建设方中兴公司,对此,中兴公司也以现场张贴公告的形式做出了回应。

    针对部分业主强行占房行动,建设方中兴公司在告知书中称:“中兴公司作为一个诚信、守法的企业,十分理解业主的占房行动。因为业主和中兴公司一样遇到了一个无赖的开发商。同时中兴公司提醒业主,祸害业主的并非中兴公司,希望业主查查交的钱有多少用于工程上便可知。最后,中兴公司表示,因为现场无电、无路、无水、有些洞口还未封闭,请业主注意自己和家人的安全,一切后果将与中兴公司无关。”

    而开发商佳达利方面则并未在占房行动中露面,而且从占房事件发生至今,开发商方面一直没有发声,表现出一副置身事外的态度。

    建设方中兴公司发布《告知书》

    律师:强行占房不代表已取得房屋权属

    作为别样幸福城5号地块烂尾楼的最大受害者,业主做出的强行占房行为对维护自身权益是否有帮助?业主已购买的房屋是否有被法院查封的可能?云南房网特意咨询了云南凌云律师事务所不动产部负责人朱绍坤律师。

    朱律师表示,根据《城市房地产管理法》第二十六条 “房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”。及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条 “建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”等规定,商品房交付作为商品房买卖中开发商应承担的一个重要义务,其应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定,同时,也不能违反我国法律、法规对于商品房交付的强制性规定,该强制性条件必须是“经验收合格”。在本此事件中(因钥匙来源不明暂不做解读),开发商主要问题是资金链断裂导致延期交房,并未违反法律规定强制交房给业主。业主强行占房行为,从情理上讲完全可以理解,但就法律层面看,实际占用使用未竣工验收的房屋并不代表已取得房屋权属,且后续办理相关手续、房产证存在较大障碍。

    同时,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项(一般为50%)后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”业主们即便贷款购买房屋也属于向开发支付了全部购房款,如此建设方与开发商债务纠纷不能执行业主(投资行为除外)已购买的房屋。故,本次事件中,业主对法律相关规定存在一个认知误区。

    最后,朱律师建议业主,因现开发商资金链完全断裂,法律规定及合同约定的退款或交房两个维权路径均实现不了,业主们可通过合法手段争取政府等相关主管部门的支持与帮助,亦可通过寻求第三方整体接盘盘活项目以实现整体交房的目的。

    别样幸福城5号地块部分业主在无奈之下选择了强行占房,但是如朱律师所言,领取钥匙造成实际占用房屋事实并不代表已经取得房屋权属,而且建设方与开发商的债务纠纷也不能执行业主已购买的房屋,所以业主所担心的中兴公司向法院申请冻结查封房产的顾虑也不存在。

    有业内人士认为,虽然现阶段部分业主已经实际占有房屋,但是并不能解决别样幸福城5号地块的诸多问题,甚至有可能产生副作用,一方面有可能变相免除了开发商交付房屋的义务,而且业主强行占房过程中开发商置身事外,并无合同关系的业主和建设方反而成为直接对立,这可能会导致更为复杂的局面。(李倩)

编辑: 孙红亮 责任编辑: 徐婷

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